Konutta büyük kriz yaşanıyor. Fiyatlar TL’deki yüzde 200 enflasyonun dolar bazında yansıtılması ve kur farkı ile birlikte yerli alıcı için yüzde 300-400’lük zamlara dönüşürken, dolar ile kazanan yabancı alıcı için ise ucuzluk oluşturdu. Kredi kampanyaları ise fiyatları artırırken, son ilan edilen Yeni Evim kampanyasında müteahhitler fiyatların artmasından memnun ama satışa gelince kredi kullanılmasına izin vermek istemiyorlar. Asgari ücretli ise konut hayalinden 31 yıl uzaklaştı. Kira ise verilmez durumda.
Türkiye, tarihinde bugüne kadar görülmedik bir barınma krizi ile karşı karşıya kaldı. İstanbul’da 2021 yılında faiz indirimi öncesi 5 bin TL olan 3+1 konut kira ortalaması bugün 25 bin TL’yi aştı. Hükümetin konuya ilişkin TOKİ sosyal konut, yüzde 25 kira sınır artışı ve konut kredisi çözümleri ise sorunu daha da büyütüyor. Oggito okurları için Türkiye’deki konut sorununu derledik:
Her yükseliş eve zam olarak yansıyor
Konut fiyatları toplumsal ve ekonomik dengeleri alt üst ederek korkunç bir hızla yükseliyor. 2021 yılının Ağustos ayında 100 bin dolar yani 830 bin TL istenen İstanbul’daki 3+1 daire, TCMB’nin 2021 yılının Eylül ayındaki faiz indirimleri sonrasında günümüze kadar dolar bazında yüzde 200 zam gördü. Dolar kuru 18.70 TL’ye yükselince, 738 bin TL istenen dairenin güncel fiyatı 300 bin dolar yani 5.6 milyon TL olarak belirlendi.
Günümüzde ise fiyatlar günlük olarak artıyor. Fiyatı 3 milyon TL olarak belirlenen bir konut için, mal sahibi 3 milyon TL yüzde 80 faiz oranı ile bankaya yatsa günlük alacağı vade farkını satıcıdan talep ediyor. 3 milyon TL’lik ev, günlük 5 bin TL banka faiz getirisi kadar zam görüyor. Ay sonunda evin fiyatı 3 milyon 150 bin TL’ye yükseliyor.
Dünyanın en pahalısı Türkiye
Bu durum uluslararası raporlara da yansıyor. İngiltere merkezli küresel gayrimenkul danışmanlık şirketi Knight Frank dünyadaki 150 kenti mercek altına aldı ve konutların en fazla değer kazandığı yer yüzde 184.9 ile İstanbul oldu. Ankara yüzde 165.4 ile ikinci, İzmir yüzde 150.9 ile üçüncü, Miami yüzde 34 ile dördüncü sırada yer aldı.
Londra, Berlin ve Miami daha ucuz
Aynı zamanda Türkiye’deki konut fiyatları dünyanın birçok gözde şehrini de geride bıraktı. Bugün Londra’da ve Berlin’de kira geliri 1.200-1.500 dolar arasında değişen 250-280 bin dolar değerinde bir daire ya da aynı paraya Miami’de villa satın almak mümkün iken İstanbul’da 1+0 daireler 300 bin dolardan başlıyor.
Öte yandan ABD, Avrupa ve Çin’de ise konut fiyatları hızla düşüyor. Yaşanan faiz artışlarına ek olarak Kanada gibi ülkelerde gelen yabancıya satış yasağı ile birlikte konut fiyatları düşerken, trendin 2023’te de sürmesi bekleniyor.
Asgari ücretli 31 yıllık maaşıyla alabiliyor
Bloomberg’in yaptığı araştırmaya göre İstanbul’da 3+1 konut fiyatları 3.2 milyon TL’ye yükseldi. Yeni yapılan zam ile birlikte bir asgari ücretlinin ayda 8.500 TL kazandığı Türkiye’de 3.2 milyon TL’lik konutu satın almak için vergiler ve harç giderleri hesaba katılmadığında 376.5 ay bir başka değişle 31 yıl 3 ay boyunca maaş biriktirmesi gerekiyor.
Yabancıya satış fiyatları uçurdu
Konut fiyatlarında yabancıya satışın da önemli bir etkisi var. 2021 Eylül ayında Türkiye’de dolar kurunun 8.40’tan 18 TL’ye yükselmesi serüveni sırasında 250 bin dolar karşılığı konut alarak Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak isteyen on binlerce kişi geldi. Yabancı için yüzde 70’e varan bu ucuzluk nedeniyle, Türkiye’de konut fiyatları Türk Lirası kazanan vatandaş için artan dolar kuruna bağlı olarak 250 bin dolara sabitlendi. Bir başka değişle Türkiye’de konut yabancı için yarıdan fazla ucuzlarken, yerli alıcı için 3 kat oranında zamlandı. Yabancıya satışın 1.5 milyon adetlik konut satışı içindeki payının yüzde 5 olduğu ve fiyatları etkilemediği öne sürülse de, bu enflasyon ortamında bir sokaktaki en değerli evi yabancıya satmak için fiyat 400 bin dolara sabitlenince, sokaktaki diğer tüm 0 ve 2. El konutlar da fiyatlarını katlıyor. Aynı zamanda bugün Antalya’da Ruslara yönelik satış ve kiralama nedeniyle tarihin en büyük konut krizi yaşanıyor. Antalya’da 2+1 ortalama bir dairenin fiyatı 5 milyon TL’yi kirası da 30 bin TL’yi aşarken, yetkililer yabancıya satışın doygunluk noktasını çoktan aştığı ve fiyatları dengesiz hale getirdiği Türkiye’de konuyu gündemine almıyor. Müteahhitler ise yabancıya satışın durması halinde Türkiye’nin yıllık 15 milyar dolar tutularında gelir kaybına uğrayacağını belirtirken, ekonomistler ise Türkiye içi kesilen yabancı yatırımın tek kaleminin konut için gelen yatırım kaldığının altını çiziyor.
Kredi çıktı fiyatlar yine arttı
Son olarak Ocak ayının ilk günlerinde ilan edilen 0.69 vadeli Yeni Evim ismi verilen konut kampanyası, bir dizi sorunu da beraberinde getirdi. 100 bin konutu kapsaması düşünülen kampanyada konut satışı için birçok kriter sıralanırken, taksitler ise 2 milyon TL kredi için 19 bin TL’den başlıyor.
Kampanyanın duyulmasıyla birlikte yurt çapında 0 konutlara yüzde 30’a varan zamlar yapıldı. 4 milyon TL istenen bir konut için ilan sitelerinde 5.2 milyon TL fiyat istendi. Öte yandan sosyal medyaya yasıdığı üzere müteahhitler konutları satmak yerine kampanya ile oluşan fiyat farkından yararlanmak istiyor. Bu nedenle de gelen alıcılara yüzde 10 peşinat şartı olmasına karşın, konutun yüzde 70-80 oranında peşinat talep ediyor ve ancak kalan kısmı için kredi kullanabileceklerini belirtiyor.
Müteahhit fiyattan memnun ama satmıyor
Oggito’ya açıklamada bulunarak konut kampanyasının fiyatları daha da artırdığının altını çizen Ekonomi Gazetecisi ve Yazarı Barış Soydan, “Sıfır konutlarda inşaat şirketleri Gelir Vergisi’ni gerçek değerinde oranında ödemek istemiyorlar. Bu nedenle konutun değerine yakın oranda Kredi kullanılmasına izin vermiyorlar” dedi. Çevre ve Şehircilik Bakanı Murat Kurum’un 2. El Konut için de kredi verileceğini ilan ettiğini hatırlatan Soydan “2. El konutlarında kampanya dahil edilmesi talebin özellikle büyük kentlerde bir anda daha da artması anlamına gelir. Arz aynı sürede aynı oranda artmayacağı için de fiyatlar kaçınılmaz bir şekilde daha da yükselir. Başta İstanbul olmak üzere büyük kentlerde ev fiyatları çalışanların kredi ile alabileceği seviyenin üzerine çoktan çıktı. Yeni kampanya daha da artmasını getirir. Bu gerçek ortadayken neden 2. eli de dahil etmeyi düşünüyorlar diye sorabiliriz. Bunun sebebi sıfır konutların özellikle İstanbul'da zaten çılgın seviyelerde olması olabilir. İkinci el konutlar sıfıra göre biraz daha uygun fiyatlarda. Kampanyanın Özellikle büyük kentlerde çalışanlara hitap etmediğini fark edip herhalde ikinci eli de dahil etmek istediler” diye konuşu.
