Beklenen 7’nin üzerindeki büyüklüğü ile Marmara Depremi sanayinin kalbinin attığı İstanbul, Bursa, Kocaeli ve Tekirdağ’ı tehdit ederken, tahmini can kaybı sadece İstanbul için 25 bin, yaralı sayısı ise bunun 10 katı. Üstelik depremin Covid-19 salgını döneminde olması ile dışarıda çadırda yaşamak da mümkün değil. Yapılması gereken ise çok hızlı bir kentsel dönüşümü sağlamak. Burada ise ada bazlı dönüşüm müteahhitlerin elini kolunu bağlarken, Kendin Yık Kendin Yap sistemi ile vatandaş devlet bankalarının kredileriyle evini metrekare kaybı olmadan yenileyebiliyor.

Türkiye, 2019’un eylül ayından itibaren yoğun bir deprem etkinliği yaşıyor. Önce 26 Eylül 2019’da İstanbul’un Silivri ilçesi açıklarında 5,8 büyüklüğündeki deprem beklenen 7’nin üzerindeki Marmara depreminin ayak sesi kabul edilirken, 24 Ocak 2020 tarihinde Elazığ’da meydana gelen 6,8 büyüklüğündeki deprem ise 41 kişinin ölümüne, binlerce kişinin de yaralanmasına sebep oldu. Kentin üçte biri ise büyük hasar gördü. Ardından sırasıyla Van, Malatya, Manisa ve Iğdır’da çeşitli büyüklüklerde depremler meydana geldi. Covid-19 salgınından sonra en çok konuşulan konuların başında gelen deprem için Oggito da uzmanlarla bir dosya hazırladı.

Türkiye Bilim Akademisi Kurucu Üyesi ve İstanbul Teknik Üniversitesi Maden Fakültesi Emekli Öğretim Üyesi Prof. Dr. Naci Görür, “Türkiye depremlerde sadece afet yönetimi yapmamak, depremin yıkıcı maddi ve manevi etkilerini de en aza indirmek için yasalarla donatılmış Afet Bakanlığı kurmalı” dedi. Görür, “Covid-19 pandemisi bitecek ama Türkiye’nin deprem riski hep var olmayı sürdürecek” uyarısında bulundu. Depremde en önemli şey ise sağlam yapı stoku. Türkiye çarpık yapılaşma ve kötü malzeme nedeniyle bu konuda sınıfta kalırken, 2012 yılından beri yürürlükteki Kentsel Dönüşüm ise tam anlamıyla etkili olamadı.

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği Başkan Yardımcısı Mimar Ahmet Erkurtoğlu, depremde binaların yıkılmaması ve can kaybı yaşanmaması için kentsel dönüşümün çok önemli olduğunun altını çizerken, “Parsel bazındaki dönüşüm nedeniyle tıkanma noktasına geldik. Kadıköy de bile dönüşecek 15.000 bina daha var” dedi.

Kendin Yık Kendin Yap sistemi ile müteahhit beklemeden devletin sunduğu kredi olanaklarıyla kentsel dönüşümün hızlanabileceğini ifade eden ve bu konuda danışmanlık hizmeti veren Mimar Nihat Şen ise, 2 yılı ana para ödemesiz 10 yıllık kredi sayesinde konutların dönüşmesinin hızlanacağı bilgisini verdi.

Naci Görür

Hep Marmara’yı Konuşuyoruz

Türkiye Bilim Akademisi Kurucu Üyesi ve İstanbul Teknik Üniversitesi Maden Fakültesi Emekli Öğretim Üyesi Prof. Dr. Naci Görür, Türkiye’nin önde gelen deprem bilimcilerinden. Kendisi kullandığı denizaltı ile Marmara’daki fayları da inceleyen bilim insanlarından. Kısa süre önce Doğan Kitap etiketi ile Türkiye’de Deprem kitabını da yayınlayan Prof. Görür, Oggito’ya özel açıklamalarda bulundu. Devletin, vatandaşın ve medyanın deprem konusundaki ödevlerini yerine getiremediğini anlatan Prof. Görür, “Deprem noktasında hep İstanbul konuşuluyor. Ama belki vatandaş olarak olaya öyle bakabiliriz İstanbullular olarak. En fazla insanların tedirgin olduğu konu Marmara. Devleti yönetenlerin bakış açılarını değiştirmeleri gerekir. Devletin konuya bakış açısı ve hareket tarzı, üzülerek söylüyorum ki afeti yönetmek şeklinde olmuştur. Yeni deprem olduğu zaman devletin tüm gücünü seferber edip yaraları sarmak, insanları göçük altından kurtarmak, insanlara geçici barınma olanakları sunmak ve kalıcı yapıları yapmak şeklinde gibi. Bu noktada da bizim devletimiz, hükümetlerimiz hep böyle yaptılar, genelde de iyi şeyler yaptılar ve başarılı oldular. Günümüzde vardığımız teknoloji ve ilerlemeler sonucu artık bu yaklaşımın doğru olmadığı, deprem gelmeden önce depremin verebileceği zararları azaltmanın mümkün olduğu bir dönemde yaşıyoruz” dedi.

Medya Bilim İnsanını Figüran Yaptı

Devletin 5 yıllık kalkınma planlarına depremi de dahil etmesi gerektiğini hatta tam yetkilendirilmiş bir Afet Bakanlığı’nın kurulmasının çok etkili olacağını anlatan Prof. Görür, şunları söyledi: “Neden bekliyorlar ki? Kimsede onlara üç yılda yapın demiyor, on ya da yirmi sene ise bu sürede yapsınlar. Bizim insanlarımız yaşadığı yerlerde deprem olunca göçük altında kalmayacağını bilirse deprem korkusu kalkar. Japonya’da her gün deprem mi konuşuluyor? Meksika’daki depremde bir şey mi oldu? Bundan elli yıl önce bilim ilerlememiş, teknoloji ilerlememişti. Hükümetler ‘Ne yapalım, görünmeyen düşman, nasıl savaşalım' diyebilirlerdi. Dolayısıyla ülkeyi yönetenler bugünkü hükümeti kast etmiyorum, tüm hükümetleri kast ediyorum, ülkeyi depreme hazırlamaya yani riski yönetmeye talip olmuyorlar. Onlar afeti yönetmeye talipler. Deprem olursa ‘Allah büyüktür gerekeni yaparız’ diyorlar. Basın da üzerine düşeni yapmıyor. Böyle her depremden sonra medya alışmış kolaycılığa, bilim insanlarını figüran gibi kullanıyor. Boy sırasına göre her TV kendisinde olmak üzere herkesi sırası ile konuşturuyor. Aynı şeyler söyleniyor, bu hoş da değil. Deprem olmuş saniyesinde konuşuyor bilim insanları. O deprem incelenmeden konuşulması komedi oluyor. Deprem olmuş, telefonum çalıyor, gazeteci ‘Hocam bir görüş verin’ diyor. Ben deprem olduğunu ondan öğreniyorum. ‘İncelemeden ne söyleyeyim’ diyorum ‘Olsun hocam siz bir şeyler söylersiniz’ cevabını veriyor.”

Ahmet Ertukoğlu

Kadıköy’de Yüzde 200 Artış

Anadolu Yakası İnşaat Müteahhitleri Derneği AYİDER Başkan Yardımcısı Mimar Ahmet Ertukoğlu ise kentsel dönüşümün yeterince ilerleyememesinden şikayeti. Oggito’ya konuşan Ertukoğlu “Kentsel dönüşüm yasası çıktığından beri sürekli aynı şeyi dile getirdik. Kentsel dönüşüm ne yazık ki binasal dönüşüm olarak algılandı ve binalar depreme karşı yenilenirken, kentsel dönüşümü göz ardı ettik. Kentsel dönüşüm çevreci, sosyal yaşam alanlarını, otoparkı gözeten yaşam alanlarıyken şehri yeni bir karmaşaya terk ettik. Örneğin; kentsel dönüşümle birlikte Kadıköy’deki müteahhit sayısı en az yüzde 200 arttı. Ülkemizde hiçbir belge ve bilgi birikimi aranmadan yapılabilecek tek mesleğin müteahhitlik olarak algılanması yeni bir çıkmaz oluşturdu” dedi

Emsal Transferi Olmalı

Kentsel dönüşümün tıkanma noktasına geldiğini anlatan Ertukoğlu, “Dönüşümün en önemli sıkıntılarından biri parsel bazında yapılması. Aynı parselde bulunan 10 katlı binayı yıkıp yerine 12 katlı yeni binayı yapmak kentsel dönüşüm olmadığı gibi Kadıköy’de ikamet edenlerin sayısı da artacaktır. Ancak insan ve araç trafiğinin artışına cevap verecek altyapı, yol, yeşil alanlar ve rekreasyon alanları bulunmamaktadır. Önceden yangın merdivenleri, balkonlar dahil 2,07 bir emsal söz konusu iken yüzde 20’lik artışla 2,48’e çıkan emsalde balkon ve merdivenler de hariç tutulmuş. Bu da hızlı emsal artışı ile yoğunluğu artırıyor. Oysa parsel büyüklüğü ve emsal ilişkisi bir plan dahilinde mutlaka kurulmalı. Ada bazında dönüşüm ele alınmalı ve yeşil alanı, otoparkı ile boşaltma yapılıp, boşaltılan alandaki hak diğer parsellere eklenerek emsal transferi yapılabilir. Şu anda kentsel dönüşümden ziyade kentsel yenileme söz konusu. Yani eski binaları yıkıp sadece yenilerini yapıyoruz. Deprem tehlikesini çoğu zaman göz ardı ediyoruz” dedi.

Nihat Şen

Dönüşüm Rantsal Oldu

Kentsel dönüşümdeki en önemli konu olan finansman için ise işin uzmanı olan Kendin Yık Kendin Yap modelini uygulayan Mimar Nihat Şen, bu çok bilinmeyen yöntemi Oggito için anlattı. Şen “Türkiye coğrafyasının yüzde 66’sını ve Türkiye nüfusunun yüzde 71’ini ilgilendiren deprem gerçeğini kabullenmek ve buna göre gerekli çalışmaları hızlandırmalıyız. 1999 Marmara Depreminden sonra çalışmalara başlanılmış ve 2012 yılında 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun (Kentsel Dönüşüm Kanunu) Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Çok iyi niyetle hazırlanan ve toplumun her kesimini ilgilendiren Kentsel Dönüşüm Yasası, maalesef çok iyi anlatılamadan, hızlı bir şekilde aslına uygun olmayan modellemelerle uygulanmaya başlandı. Yapılan bu yanlış uygulamalar da terörden sonra en önemli konu olan kentsel dönüşümün maalesef vatandaşlar tarafından rantsal dönüşüm olarak algılanmasına neden oldu. Halbuki 57 milyon vatandaşımızı ilgilendiren ve hayati önem taşıyan bir konu, toplumun her kesimine, sivil toplum örgütlerine, yerel idarelere, meslek odalarına, muhtarlara, vatandaşlarımıza iyi anlatılmalıydı” dedi.

Faiz Ödemeden 10 Yıl Kredi

Türkiye’de 6,5 milyon binanın hızla yenilenmesi gerektiğini anlatan Şen, Kendin Yık Kendin Yap sistemini şöyle anlattı:

Türkiye’nin her köşesinde ki binalar bu yasadan faydalanabilir. Kentsel Dönüşüm Kapsamında Devletin ciddi destekleri olup, yine de yasa, günün koşullarına göre mutlaka revize edilmeli ve teşviklerin artırılması gerekmektedir. Bina sahibi kendi mülkünü hiçbir müteahhide  gerek kalmadan hatta metrekareleri ufalmadan yenilemek istediği takdirde şu imkanlardan faydalanabilirler.

Binanın Riskli Bina Olması Durumunda

• Veraset, intikal, damga vergisi muafiyeti

• Belediye ve Noter harçlarının bir bölümünden muafiyet,

• Çoklu mülkiyetli olan binalarda 3/2 hisse çoğunluğu ile süreci yürütme,

• 18 ay boyunca Kira yardımı,

• Kendi binasını yenilemek isteyen vatandaşlarımızın 2 yıl anapara ödemesiz, 10 yıl kredi faiz desteği sağlanan Kentsel Dönüşüm kredisi kullanma imkanı,

Bir önemli nokta, kredi kullananlar kira yardımı alamazlar.

Sağlanan bu imkanlara mutlaka şu teşviklerin ve iyileştirmelerin de eklenmesi  gerekmektedir.

• Günün koşullarına göre kira miktarının revize edilmeli,

• 10 yıl ödemeli Kredinin ödeme süresinin mutlaka uzatılmalı, en az 180 veya 240 ay ödemeli olmalı

• Kentsel Dönüşüm kredi faiz oranının daha da aşağıya çekilmesi lazım ki, bugün devlet çok düşük faizli konut satış kredi imkanı sağlamaktadır. İnsan hayatı için önemli olan bir konuda da mutlaka kredi faiz oranlarının düşürülmesi gerekmektedir.

• Kendi binasını yenilemek isteyenlere mutlaka SGK prim ödeme muafiyeti, KDV muafiyeti veya indirimi sağlanmalıdır. Zaten vatandaşımız ekonomik olarak sıkıntıdadır. Ticari hiçbir amacı olmayan bu binalara da, tıpkı beyaz eşyada, mobilyada sağlanan imkanlar gibi imkanların sağlanması gerekmektedir. %18 KDV ciddi bir maliyet getirdiğinden, yenileme sürecinde olan bu binalara, indirim veya muafiyet imkanın mutlaka sağlanması gerekmektedir.

Bununla birlikte,3/2 ile alınan karar neticesinde, satış işleminin gerçekleşmesini beklemeden bina yıkım ve inşaat yapım ruhsatlarının verilmesi gerekmektedir.

Sağlanan bu imkanlar ve ilave teşviklerle vatandaşımız hiçbir müteahhide gerek duymadan ve kullandığı alan küçülmeden kendi binalarını daha hızlı yapma/yaptırma imkanına sahip olacaklardır. Vatandaşlarımız hiç zorlanmadan, kira öder gibi binalarını kolayca yenileme imkanı bulacaklardır.

Yeni iş ve finansman modellemesi ve bakış açısı ile kadro ile ACİLEN başlamak durumundayız.

Tüm uygulaması, yazılımı ve patenti bize ait olan Kendin Yık-Kendin Yap modelimiz ile biz de taşın altına elimizi koyarak geliştirdiğimiz finans sistemi le vatandaşlarımızın riskli binalarını faizsiz 10 yıl ödeme ile yenileyebiliyoruz. Tabii bu yaptığımız sadece parsel bazlı bina yenilemesidir.

Kentsel Dönüşümde 6,5 milyon yapının ekonomik döngüsü birinci halkada 300 milyar dolar civarında olup, Türkiye ekonomisinin lokomotifi olan inşaat sektöründeki canlanma ülke ekonomisine de ciddi ivme kazandırabilecektir.